iACC · โมดูลที่กำลังออกแบบ
วิลล่า บ้านพัก ห้องชุด และอพาร์ตเมนต์ — ปฏิทินห้องว่างชุดเดียว กันจองซ้ำ ออกสัญญาเช่า วางบิลค่าเช่า และเชื่อมช่องทางขายออนไลน์
ทำไมต้องมีระบบ
จองซ้ำห้องเดียวกัน — รับจากเว็บ OTA ทางหนึ่ง รับจากไลน์อีกทางหนึ่ง ปฏิทินคนละเล่ม สุดท้ายแขกมาถึงพร้อมกัน
ไม่รู้ว่าคืนนี้ใครเข้า ใครออก — แม่บ้านกับ รปภ. ต้องโทรถามทุกเย็น
ค่าเช่ารายเดือนตกหล่น — ผู้เช่าระยะยาวจ่ายไม่ตรง ไม่มีใบแจ้งหนี้เป็นระบบ
เงินประกันหาย — คืนห้องแล้วเถียงกันว่าวางไว้เท่าไร หักอะไรบ้าง
ค่าน้ำค่าไฟจดใส่กระดาษ — คิดเงินผิด เก็บไม่ครบ ไม่มีหลักฐานย้อนหลัง
แนวคิดหลัก
นี่คือข้อค้นพบสำคัญที่สุดจากการศึกษา — รายวัน รายเดือน และรายปี ต่างกันทั้งวิธีคุมห้อง วิธีคิดราคา และวิธีเสียภาษี ระบบจึงต้องแยกให้ถูกตั้งแต่ต้น ไม่ใช่ใช้ช่อง “จำนวนวัน” ช่องเดียว
| หัวข้อ | รายวัน | รายเดือน | รายปี |
|---|---|---|---|
| เอกสารหลัก | ใบจอง (Reservation) | สัญญาเช่า | สัญญาเช่า |
| การคุมห้อง | นับคืนต่อคืน | ล็อกห้องทั้งช่วงสัญญา | ล็อกห้องทั้งช่วงสัญญา |
| การคิดราคา | ปฏิทินราคา (ตามฤดูกาล/วันในสัปดาห์) | ค่าเช่าต่อเดือน + ปรับขึ้นตามงวด | ค่าเช่าต่อปี + ปรับขึ้นตามงวด |
| ภาษี | VAT 7% (ถ้าจดทะเบียน) | ยกเว้น VAT · หัก ณ ที่จ่าย 5% | ยกเว้น VAT · หัก ณ ที่จ่าย 5% |
| การวางบิล | รวมค่าใช้จ่ายตอนเช็กเอาต์ | ใบแจ้งหนี้อัตโนมัติทุกเดือน | รายปีหรือแบ่งงวด |
| ค่าใช้จ่ายเพิ่ม | ค่าทำความสะอาด เตียงเสริม | ค่าน้ำ–ไฟตามมิเตอร์ ค่าส่วนกลาง | ค่าน้ำ–ไฟ ค่าส่วนกลาง |
| เงินประกัน | ค้ำความเสียหาย | 2 เดือน คืนเมื่อออก | 2 เดือน คืนเมื่อออก |
| ขายผ่าน OTA | ✓ ได้ | ✕ ไม่ได้ | ✕ ไม่ได้ |
ค่าเช่าที่อยู่อาศัยรายเดือน–รายปี ได้รับยกเว้น VAT และถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เขาต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% (15% กรณีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในไทย) ซึ่งตรงข้ามกับบิลรายวันที่คิด VAT ปกติ ระบบจะแยกสองเส้นทางนี้ให้อัตโนมัติ — เรื่องนี้จะขอให้ผู้เชี่ยวชาญบัญชียืนยันอีกครั้งก่อนเริ่มพัฒนา
หน้าจอหลัก (แบบร่าง)
หน้าจอที่ใช้บ่อยที่สุด แถวคือประเภทห้อง คอลัมน์คือคืน แต่ละช่องบอกทั้งราคาคืนนั้นและห้องที่เหลือ แก้ราคาทีเดียวทั้งช่วงได้
แบบร่างหน้าจอ — ไม่ใช่ภาพจากระบบจริง
เปิดบนมือถือ เห็นว่าวันนี้ใครเข้า ใครออก ใครยังพักอยู่ และห้องไหนยังไม่ได้ทำความสะอาด
แบบร่างหน้าจอ — ไม่ใช่ภาพจากระบบจริง
ค่าน้ำ ค่าไฟ
สำหรับผู้เช่ารายเดือนและรายปี คิดง่าย ๆ คือ จำนวนหน่วยที่ใช้ × ราคาต่อหน่วย และทุกตัวเลขบนบิล ผู้เช่าตรวจสอบเองได้
แบบร่างหน้าจอ — ไม่ใช่ภาพจากระบบจริง
ค่าเช่ายังออกตรงเวลาโดยไม่มีบรรทัดค่าน้ำค่าไฟ และระบบแจ้งเตือนท่าน ไม่มีอะไรหาย — เลขที่จดครั้งถัดไปจะครอบคลุมทั้งสองเดือน และบิลจะเขียนบอกไว้ชัดเจน ระบบจะไม่เดาตัวเลขให้ และจะไม่แอบคิดค่าประมาณการเสมือนเป็นเลขที่จดจริง
ข้อกฎหมายไทย
เรื่องนี้เราตั้งใจทำเป็นฟังก์ชันในระบบ ไม่ใช่แค่ข้อความเตือนตัวเล็ก ๆ ท้ายหน้า เพราะโทษไม่ใช่เรื่องเล็ก
ให้เช่าต่ำกว่า 30 วัน เข้าข่ายธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ. โรงแรม ต้องมีใบอนุญาต — ห้องชุด (คอนโด) โดยทั่วไปทำไม่ได้
กฎกระทรวงปี 2566 ยกเว้นที่พักขนาดเล็ก ไม่เกิน 8 ห้อง และไม่เกิน 30 คน จากการขอใบอนุญาตเต็มรูปแบบ
ฝ่าฝืนมีทั้งโทษปรับและจำคุกสูงสุด 1 ปี
แต่ละที่พักจะมีช่องเก็บประเภทใบอนุญาต เลขที่ และวันหมดอายุ และระบบจะไม่ยอมให้เปิดขายแบบรายวันหรือส่งห้องขึ้นช่องทางออนไลน์ ถ้ายังไม่มีใบอนุญาตบันทึกไว้ พร้อมเตือนล่วงหน้าเมื่อใบอนุญาตใกล้หมดอายุ
ช่องทางขายออนไลน์
เราศึกษาเรื่องนี้อย่างละเอียดแล้ว และขอบอกตามตรงว่า การต่อ API ตรงกับ OTA รายใหญ่ยังทำไม่ได้ในระยะแรก — นี่คือแผนที่ทำได้จริง
ใช้ได้ทันที ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่ต้องขออนุมัติจาก OTA — ซิงก์เฉพาะ “ว่าง/ไม่ว่าง” อัปเดตทุก 20 นาที–3 ชั่วโมงตามที่ OTA กำหนด กันจองซ้ำได้เป็นหลัก
ใช้ผู้ให้บริการตัวกลางที่ต่อกับ 60+ ช่องทางอยู่แล้ว ซิงก์ได้ทั้งราคา ห้องว่าง และการจอง แบบเรียลไทม์ เปิดใช้ได้ใน 2–4 สัปดาห์ มีค่าบริการรายเดือนตามจำนวนห้อง
ทำเมื่อมีจำนวนห้องมากพอเท่านั้น — Airbnb เปิดให้เฉพาะพาร์ตเนอร์ที่ผ่านการรับรอง ส่วน Booking.com กำหนดจำนวนห้องขั้นต่ำและมาตรฐานความปลอดภัยข้อมูล
ไม่ว่าจะเชื่อมแบบไหน ระบบจะกันห้องสุดท้ายไม่ให้ถูกขายพร้อมกันสองช่องทาง และถ้าเกิดจองซ้ำขึ้นจริง จะแจ้งเตือนทันทีพร้อมบอกว่าใบไหนมาก่อน
แผนการพัฒนา
ไม่ต้องรอจนครบทุกฟังก์ชัน — 4 ระยะแรกก็เปิดรับจองตรงและวางบิลได้แล้ว
บันทึกที่พัก ประเภทห้อง จำนวนห้อง รูปภาพ สิ่งอำนวยความสะดวก และใบอนุญาต
หัวใจของระบบ — คุมห้องว่างรายคืน ปิดขายเป็นช่วง และกันจองเกิน
ปฏิทินราคา ราคาตามฤดูกาล ส่วนลดพักยาว และจำนวนคืนขั้นต่ำ
ค้นหาห้องว่าง → จอง → รับชำระ → ออกใบเสร็จ/ใบกำกับภาษี (ใช้งานจริงได้ตั้งแต่ระยะนี้)
กระดานวันนี้ เช็กอิน–เช็กเอาต์ จัดห้อง และงานแม่บ้าน
สัญญารายเดือน–รายปี วางบิลอัตโนมัติ หัก ณ ที่จ่าย และเงินประกัน
ตั้งราคาต่อหน่วยรายตึกหรือรายห้อง จดมิเตอร์บนมือถือ รวมเข้าบิลรายเดือนเป็นร่างให้ท่านอนุมัติ ส่วนมิเตอร์ดิจิทัลตามมาทีหลัง
เริ่มจาก iCal แล้วต่อด้วยตัวกลางเชื่อม OTA เต็มรูปแบบ
เว็บไซต์ของท่านเอง ให้ลูกค้าจองตรงโดยไม่เสียค่าคอมมิชชัน OTA
สิ่งที่อยากขอจากท่าน
เพราะรายละเอียดเหล่านี้เปลี่ยนรูปแบบของระบบพอสมควร เราจึงอยากฟังจากผู้ใช้งานจริงก่อนลงมือ
ตอบกลับมาได้เลย — คำตอบของท่านจะกำหนดว่าเราสร้างอะไรก่อน